作者 | 黄昱、陈瑛羿
作为全球首只投资中国内地物业的香港REIT，越秀房产基金已经走过了二十个年头。
3月17日，越秀房地产投资信托基金（00405.HK，以下简称为“越秀房产基金”）发布了2024年度业绩。财报显示，越秀房产基金全年实现经营收入20.32亿元，物业收入净额约14.45亿元，期末整体出租率达84.5%。
分派方面，去年全年，越秀房产基金可分派总额约为3.15亿元，按2024年12月31日的收市价0.96港元计算，每个基金单位分派的收益率约为7.08%。
这份财报标志着，在当前地产复杂的市场环境中，越秀房产基金仍展现出较强的抗风险能力与价值增长韧性。
目前，越秀房产基金旗下十项物业覆盖广州、上海、武汉、杭州和香港的核心地段，截至2024年12月末，物业产权总面积约118.4万平方米，物业估值约423.1亿元。
业绩发布会上，越秀房产基金管理层表示，在商业地产结构性调整的变局中，公司以“战略定力+运营深耕”实现价值突围。
具体来看，写字楼业务依然是越秀房产基金的压舱石，贡献业务收入11.5亿元，占比高达57%。
其他业态方面，酒店公寓是越秀房产基金第二大支撑柱，期内收入5.08亿元，占比25%；专业市场与零售商场收入分别提升至2.06亿元（占比10%）和1.67亿元（占比8%）。
作为越秀房产基金的核心资产，广州国际金融中心（广州IFC）全年贡献收入10.08亿元，撑起了越秀房产基金营收的半边天。其中，广州IFC超甲级写字楼全年续约率超八成，与去年基本持平。
但是，在业绩会上管理层坦言，写字楼业态受经济市场下行的影响还是比较大。
数据显示，越秀房产基金的写字楼业态营收减少0.54亿元至11.5亿元，同比下降4.5%；截至2024年12月31日，写字楼出租率81.7%，2023年同期为82.5%。
目前，越秀房产基金共拥有8处甲级写字楼资产，广州占据了4处。
然而，当下广州甲级写字楼市场面临较大压力，据戴德梁行的报告，广州甲级写字楼市场未来的供应量相对存量的占比较高，从全国范围来看都属靠前。
整个地产行业已经迈入了存量竞争阶段，越秀房产基金管理层在业绩会上明确表示暂无收购底层资产的动作和意向，“我们的首要任务是提升整个经营情况。”
在写字楼方面，越秀房产基金聚焦当下灵活高效办公趋势以及Z世代办公需求，实施“一客一策+产品调改”策略。
据悉，在广州国际金融中心全年推出7200㎡精装中小户型单元，去化率达82%；越秀金融大厦推出的1.4万㎡带装修单元达成92%去化率；上海越秀大厦以9900㎡新签面积创2020年以来新签面积纪录。
酒店公寓方面，越秀房产基金洞察市场需求，精细化运营。
广州四季酒店平均入住率81.5%，同比上升1.6个百分点，期内收入3.89亿元。广州IFC雅诗阁服务公寓平均入住率90.5%，同比增长0.3个百分点，收入1.20亿元，经营收入和营业毛利（GOP）连续九年居雅诗阁中国区榜首。
对于酒店公寓业态，管理层继续保持看好态度，认为随着国内旅游市场的回暖及国际行情的恢复、外国人来华政策的出台，人们居住需求将会持续释放，一线城市高端酒店入住率有望提升。
零售商场方面，越秀房产基金通过“品牌焕新+场景运营”组合拳，升级招商力。
广州IFC国金天地引入商务配套品牌及城市独家联名活动，全年客流量同比增长7.4%，新引入品牌销售额较原有品牌同比提升均超15%，期末出租率达98.3%。
专业市场方面，越秀房产基金的转型升级效果明显。
广州白马服装市场作为越秀房产基金旗下唯一的批发商场，财报显示，其全年租金收入同比提升12.1%，期末出租率达97.1%。
报告期内，广州白马服装市场持续深化“中国品牌服装国际交易中心”定位，拓宽国际市场，同时创立“白马智选平台”，引入276个品牌，利用AI试衣、VR逛店等前沿技术打造线上成交的第二业绩增长曲线。
就融资而言，为降低汇率利率波动风险，越秀房产基金调整融资结构，全年平均付息率降至4.53%，较2023年同期下降7个基点；期末人民币融资占比从39%提升至60%。
越秀房产基金董事长及行政总裁林德良先生表示，2024年成绩得益于“行之有效的资产管理策略”，接下来2025年越秀房产基金将紧抓品牌出海、内需扩容机遇，进一步释放商办、零售、酒店多元业态协同潜力，为投资者创造长期稳健回报。
这一目标下，未来越秀房产基金势必拿出更多行之有效的举措。
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